김영성 행정사
서울시의 입법예고 내용을 보면 ‘장기안심상가’를 조성하여 상가임차인에게 장기간 영업을 허용하고 상가임대인에게는 혜택을 지원하는 내용과 임대료 안정화 및 계약갱신요구권에 대한 기간 연장 등, 기존 『상가건물임대차보호법』의 문제점 보완 그리고 법정분쟁 시 신속하고 공정한 해결을 위한 심의•조정기구를 둔다는 것이다.
조례 제정을 통해 상가임차인이 안심하고 장기간 영업할 수 있도록 ‘장기안심상가’를 조성할 수 있게 규정함으로써, 임차인이 임차기간 동안 형성한 상권 및 권리에 대해 일정부분 보장받을 수 있게 되며, 또한 ‘장기안심상가’ 조성을 위한 상생협약을 체결한 임대인에게는 건물 리모델링 경비 보조 및 지방세 또는 부담금의 감면 등을 지원한다고 하니, 그 혜택이 임대인에게 받아들여질 만한 수준이라면 임대인도 환영할 것임에 틀림이 없다. 서울시의 의도대로 ‘장기안심상가’가 정착 됨으로써 차임의 과도한 인상 없이 5년 이상 장기임대가 가능하면서도, 현행 『상가건물임대차보호법』에서 규정하고 있는 차임 증감율(임대차계약기간 등 증액이 있은 후 1년이 지나면 연 9%이내 차임증감 가능)을 얼마나 줄일 수 있을 것인가도 관심사항중의 하나이다.
서울시의 발표내용 대로 ‘장기안심상가’를 조성하게 되면, 기존의 『상가건물임대차보호법』에서 지속적으로 문제가 제기되었던 계약갱신요구권에 대한 보장을 5년 이상으로 보장해 줌으로써, 임대료의 과도한 인상과 임대인의 부당한 계약해지에 대한 문제점을 완화시켜줄 것이다.
『상가건물임대차보호법』은 영세상인들의 상가임대보호를 목적으로 2001. 12. 29. 제정되어 2002년 11월부터 시행되었고, 시행착오를 거쳐 수 차례의 개정되어 현재에 이르고 있지만, 권리금 보호규정이 없었기에 분쟁이 끊이지 않았다. 이에 얼마 전에는 상가임차인의 권리금에 대한 보장내용을 담은 개정안이 국회 본회의를 통과하여 시행되고 있다.
권리금 보호에 관한 법이 개정되기 전까지 임차인의 영업활동 결과로 형성된 권리금이 임대인에 의해 부당하게 침해 받는 경우에는 보호법안이 없었기에 임차인의 입장에서 억울하게 계약해지 되는 경우 이를 보호받지 못했던 것도 사실이며, 일부 임대인의 과도한 임대료 인상과 5년 계약갱신요구권 이후 부당한 계약해지로 많은 임차인의 권리를 제대로 보호받지 못해왔기에 또 다른 보완대책이 필요했던 것도 사실이다.
이번 서울시가 예고한 조례안 중 주목할만한 것은 임차인들의 안정적인 영업활동을 위하여 임대인과 임차인과의 분쟁이 있는 경우 이를 신속, 공정하게 해결하기 위한 서울시 산하에 ‘상가건물임대차분쟁조정위원회’를 둔다는 것이다. 즉, 상가임대차와 관련하여 임대인과 임차인에 대한 분쟁을 심의•조정해 주는 기구를 마련한다는 것인데, 임대차계약 갱신에 대한 사항 및 양도, 전대에 대한 정당성, 보증금 반환과 기타 권리금 등 상가건물 임대차분쟁에 관한 사항을 조정위원회를 통해 심의, 의결한다는 것이다. 이렇게 되면, 기존의 『상가건물임대차보호법』에 규정되어 있지 못하는 내용의 임대차관계에 대한 위법, 부당한 사항을 심의, 의결하게 됨으로써 또 하나의 행정심판의 역할을 맡게 될 것으로 판단된다.
서울시 조정위원회의 회의는 재적위원 과반수 출석과 출석위원 과반수 찬성으로 의결하기에 다른 행정기관의 조정위원회와 유사하다. 다만, 위원회 위원은 상가건물임대차분쟁에 관한 법률지식과 경험이 풍부한 사람으로 위촉한다는 것인데, 그 공정성 및 타당성을 지지, 확보할 수 있을 것인가가 또 하나의 쟁점으로 여겨진다.
조례 안 제12조 제2항(조정위원회 구성)에서는 법률지식 및 경험이 풍부한 자에 대해 열거한 각호 중 제4호 ‘감정평가사, 공인회계사, 세무사 또는 공인중개사로서 5년 이상 해당 분야에서 종사한 사람’으로 명시되어 있으나 전문자격사인 ‘행정사’를 제외시킨 것은 이해할 수 없다.
행정사는 풍부한 실무 경험은 물론, 민법(『상가건물임대차보호법』 포함), 행정법, 행정절차론, 행정사실무법, 행정심판 및 이의신청 등 청구, 행정업무의 효율적 운영을 위한 규정, 비송사건절차법 등 다양한 과목을 논술을 통해 선발되는 국가 자격사로 행정전문성과 행정법률적 소양을 지니고 있으며, 특히 상가건물임대차 분쟁해결에 적용되는 민법과 행정절차법 및 행정심판법 등을 필수시험과목으로 하고 있으며, 실무에서는 행정심판을 비롯한 행정청에 제출하는 서류를 작성하고, 이의신청을 비롯한 행정청의 처분에 대응하는 업무를 주 업무로 하고 있다
더구나 임대차 관련 조정신청은 변호사법 및 행정사법을 근거로 하면 ‘당사자 본인’ ‘변호사’ ‘행정사’만이 조정신청을 할 수 있는데, 조정 신청할 수 있는 국가 자격사를 조정위원에서 제외시켰다는 것은 앞·뒤가 맞지 않는 모순되고, 위헌적인 조례가 될 가능성이 크기에 서울시의 ‘상가건물임대차분쟁조정위원회’에 법률적 소양을 지닌 행정사가 반드시 위원에 포함되어야 한다.
서울시는 이번에 제정하려는 보호조례(안)을 통해 상가임대인과 임차인의 상호이익을 증진시키고, 차임인상률을 안정화하며, 계약갱신 요구권 및 권리금 회수기회 보장 등 제반 사항에 대해 규정할 수 있도록 포괄규정을 두는 등, 상당한 법률적 강제조항도 담고 있는 만큼, 상가임대인과 임차인 모두에게 현실적으로 수용할 수 있는 정책이 되도록 하기 위하여는, 상위 법률 조항에는 위반되지 않는지, 상가임대차에 대한 분쟁•조정 위원의 선정에도 전문소양을 지닌 전문 자격사가 누락되지는 않았는지, 공정하고 합리적인 심의를 할 수 있는 제도가 포함되어 있는지, 다시 한번 면밀히 검토하고 보완 함으로써 실효성 있는 법안이 될 수 있도록 하여야 할 것이다.