공정거래위원회는 주택보증사업자인 대한주택보증(주)의 ‘주상복합주택분양보증약관’ 상의 ‘보증사고 조건조항, 보증채무 이행방법 결정조항, 관할법원 조항’ 등 보증채권자(수분양자)에게 불리한 조항에 대해 수정 또는 삭제하도록 시정권고 조치했다.

부도·파산 등으로 사업주체(시공자 등)가 주택공급의무를 이행할 수 없게 되는 보증사고가 발생하면 주택보증회사가 수분양자의 청구에 따라 분양이행 또는 환급이행을 하지만 보증회사가 보증사고 발생여부와 이행방법을 자의적으로 판단할 수 있도록 한 약관조항은 수분양자에게 현저히 불리한 내용이므로 불공정한 약관에 해당한다는 것.

‘분양이행’은 부도·파산 등으로 사업주체가 주택공급의무를 이행할 수 없는 경우, 보증회사가 다른 시공자를 선정해 분양을 완료하는 것이다. ‘환급이행’은 보증회사가 보증채권자들이 납부한 계약금과 중도금을 환급하는 것이다.

이에 공정위는 대한주택보증(주)에 대해 시정권고서를 받은 날로부터 60일 이내에 불공정약관조항을 수정 또는 삭제토록 조치했다.

주요 불공정 조항 유형에 따르면, 시공자 등의 부도·파산 등으로 주택분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우에도 대한주택보증(주)가 이를 인정하는 경우에만 보증사고에 해당하는 것으로 규정돼 있다.

주택분양보증계약은 보증사고 조건이 성취되면 수분양자에게 채권이 발생하고 보증회사에게는 보증채무가 발생하므로, 보증사고 조건의 성취 여부는 객관적으로 판단돼야 한다.

하지만, 보증사고의 조건 또는 그 성취여부를 보증회사가 자의적이고 주관적으로 결정할 수 있도록 정하고 있는데, 이는 신의성실의 원칙에 반해 공정을 잃은 약관조항에 해당한다는 게 공정위의 지적이다.

보증채무 이행방법을 보증회사가 자의적으로 결정하는 것도 시정 권고됐다.

보증사고가 발생해 보증채권자(수분양자)가 환급이행이나 분양이행 등 보증채무방식을 선택했음에도 불구하고 수분양자의 의사에 반해 대한주택보증(주)에서 자의적으로 보증채무 이행방식을 결정할 수 있도록 규정돼 있다.

주택분양보증계약에 있어 주채무자가 부도 등으로 수분양자들에게 주택공급의무를 이행할 수 없게 되어 보증회사가 보증채권자에게 채무이행방법을 최고했으면 수분양자들이 청구하는 바에 따라 환급이행 또는 분양이행을 해야 한다.

그러나 보증회사는 자의적이고 주관적으로 보증채무이행방식을 결정할 수 있도록 정하고 있는데, 이는 신의성실의 원칙에 반해 공정을 잃은 약관조항에 해당한다 .

이와 함께 보증에 관한 소송이 발생한 경우, 보증회사의 관할 영업점 소재지 법원을 관할법원으로 규정하고 있는 것도 시정대상으로 지적됐다.

민사소송법상 피고의 주소지 관할 법원이 재판관할법원이 돼야 함에도 보증회사의 관할 영업점 소재지 법원을 관할법원으로 정하고 있는데, 이는 경제적 약자인 보증채권자에게 응소 및 제소의 불편을 초래할 우려가 있어서 부당하다고 공정위는 설명했다.

이번 시정조치로 주택공급보증분야에 있어서 수분양자의 선택권이 보장되어 소비자의 권리가 보호될 것으로 기대된다고 공정위는 전망했다.