위 공인중개사 사무실에서는 위 다가구주택 402호를 임차보증금 1억원에 중개를 해 주었는데, 공인중개사 최 씨의 중개보조원 박 씨는 위 다가구 주택에 관하여 다수의 임대차계약이 체결되어 있었음에도, 집주인으로부터 전해들은 세대수와 임차보증금 합계액이 3억원 정도가 된다는 사실을 김 씨에게 알려주었을 뿐, 위 다가구 주택 내에 이미 거주하고 있는 다른 임차인들의 임차보증금과 계약기간 등에 관하여는 아무런 설명을 해 주지 않았다.

그리고 중개대상물 확인ㆍ설명서에도 아무런 기재를 하지 않았다. 이후 위 다가구 주택에 대한 경매절차에서 김 씨는 배당을 전혀 받지 못하였고, 이로 인하여 김 씨는 최 씨에게 그 손해배상을 청구하고 있다. 최 씨는 손해배상 책임을 부담할까. 그 정도는 얼마나 될까.

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 함) 제15조 제2항은 ‘중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다’고 규정하고 있다.

같은 법 제25조에서는 중개업자의 중개대상물의 확인ㆍ설명의무와 그 내용을 규정하고 있고, 동법 제30조 제1항은 ‘중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다’고 정하고 있다.

중개업자의 중개대상물의 확인ㆍ설명의무에 관한 법원 판례를 살펴보면 다음과 같다.

①공인중개사가 아파트 임대차계약을 중개하면서 등기부상 아파트의 표제부 중 ‘대지권의 표시’란에 대지권의 목적인 토지에 관하여 별도등기(건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우에 토지에 건물과 다른 등기가 있음을 알리는 등기)가 있다는 것을 간과하여 임차인에게 아무런 설명을 하지 않은 사안에서, 서울동부지방법원 2010. 6. 18. 선고 2010나189 판결은 위 아파트에 관한 임의경매의 배당절차에서 토지의 근저당권보다 배당순위에서 밀려 배당을 적게 받는 재산상 손해를 입은 임차인에 대하여 공인중개사에게 중개대상물의 확인·설명의무 위반으로 인한 손해배상책임이 있다고 판시했다.

②공인중개사가 임차 목적 부동산에 경료된 소유권이전청구권가등기가 담보가등기라는 임대인의 말을 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 말을 믿고 임대차계약을 체결하였으나 가등기권자가 소유권이전등기를 하고 건물인도집행을 한 사안에서, 서울남부지방법원 2008. 5. 21. 선고 2008가단2993 판결은 공인중개사의 설명의무 위반으로 인한 손해배상책임을 인정했다.

③임대차계약을 중개함에 있어 목적부동산에 관한 피담보채무의 이자액 및 주차장 부지의 임대차 상황에 관하여 제대로 확인하지 않은 채 임차인에게 그릇된 정보를 제공하여 이를 믿은 임차인으로 하여금 임대차계약을 체결하도록 한 사안에서, 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다42836 판결은 부동산중개업자는 비록 그가 조사·확인하여 의뢰인에게 설명할 의무를 부담하지 않는 사항이더라도 의뢰인이 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 자료가 되는 사항에 관하여 그릇된 정보를 제공하여서는 안되고, 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반된다고 판시했다.

사안과 같은 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 필요한 확인ㆍ설명의무의 내용과 정도는 어떻게 될까. 이에 관한 판례에 입장에 의하면, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 한다.

그러므로 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다.

그리고 공인중개사법 시행규칙이 정한 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있다. 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있게 된다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결).

사안의 경우, 중개보조원 박 씨의 업무상 행위는 중개업자 최 씨의 행위로 보는 점, 중개보조원 박 씨는 위 다가구주택에 거주하던 다른 임차인들의 각 임대차보증금액수, 임대차계약의 시기와 종기 등에 관한 사항을 설명하지 않았고, 그 근거자료를 제시하지도 않은 점, 중개대상물 확인ㆍ설명서상 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’란에는 다른 임차인의 임차상황에 관하여 아무런 기재도 없는 점 등에 비추어 보면 위와 같은 박 씨의 행위로 인하여 김 씨가 손해를 입었다고 볼 수 있으므로 박 씨의 고용주인 중개업자 최씨는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

이 경우 김 씨 또한 위 다가구 주택에 이미 다른 임차인이 거주하고 있다는 것을 충분히 알 수 있었고, 그렇다면 각 임차인들의 임대차보증금의 존부 및 액수 등에 관하여 설명을 요구하는 등의 적극적인 요청을 할 수 있었는데도 이를 하지 않는 잘못이 있으므로 과실상계가 적용되어 그 손해액이 제한된다고 할 것이다.

실제 법원에서는 위와 같은 사례에서 김 씨의 손해액을 60%로 제한한 바 있다. 이에 따르면 김씨는 1억원의 60%인 6,000만원만 손해액으로 인정받게 될 것이다.